Grundlegende Mietrechte

Dieser Beitrag soll dir einen Überblick bieten über grundlegende Rechte gegenüber deiner Vermieterin bzw. deines Vermieters. Es handelt sich nur um allgemeine Richtlinien. Hast du Fragen zu einem spezifischen Einzelfall, komm vorbei.

Mietvertrag
Im Mietvertrag werden die Rechte und Pflichten für Vermieter_innen und Mieter_innen festgelegt. Häufig enthalten diese jedoch Bestimmungen, die gegen geltendes Recht verstoßen. Im Zweifel sind diese Klauseln dann unwirksam. Dies betrifft oft Regelungen zu Schönheitsreparaturen, Renovierungen, Wohnungsgröße, Tierhaltung und Kündigungsfrist.

Kaution
In der Regel muss man bei Einzug eine Kaution zahlen, die den/die Vermieter_in für den Fall absichert, dass der/die Mieter_in seine/ihre Pflichten nicht erfüllt. Die Höhe der Kaution darf maximal drei Kaltmieten betragen und muss nicht vor Einzug bzw. auf einmal gezahlt werden. Eine Zahlung ist in drei Raten möglich. Die erste vor Beginn des Mietverhältnisses und die anderen beiden Raten mit den Mieten der nächsten beiden Monate. Der/Die Vermieter_in ist verpflichtet das Geld auf einem extra Konto anzulegen, da die Zinsen einem selbst zustehen. Es ist ratsam einen Nachweis über die Zahlung der Kaution aufzubewahren. Nach Ende des Mietverhältnisses muss die Kaution von der/die Vermieter_in innerhalb einer angemessenen Frist zurückgezahlt werden. Diese beträgt dabei mindestens drei Monate.

Übernahmeprotokoll
Bei Mietbeginn sollte ein Übernahmeprotokoll erstellt werden, in dem alle Mängel festgehalten werden, die sich in der Wohnung finden lassen. Dies verhindert, dass man am Ende für diese zahlen soll. Am besten sollten die Mängel auch mit Fotos festgehalten werden.

Mietspiegel
Der Mietspiegel hilft die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln. Dies sorgt zum Teil für Transparenz auf dem Wohnungsmarkt. Allerdings gehen in den Mietspiegel nur die nicht preisgebundenen Mieten ein, welche in den letzten 4 Jahren neu vereinbart wurden, wodurch er für eine nach oben gerichtete Preisspirale sorgt. Den aktuellen Mietspiegel für Frankfurt findet ihr hier.

Mieterhöhung
Allgemein gilt, dass eine Mieterhöhung erst 12 Monate nach Einzug bzw. der letzten Mieterhöhung erfolgen darf und begründet sein muss. Als Mieter_in hat man mindestens eine Frist von 2 Monaten, um die Mieterhöhung zu prüfen. Die Miete darf nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete angehoben werden und in Frankfurt im Moment nicht mehr als 15% in 3 Jahren. Eine Ausnahme bilden Modernisierungsmaßnahmen. Liegt die Miete 20% über dem Mietspiegel darf sie nicht weiter erhöht werden. Darüber hinaus gezahlte Beträge können für die letzten drei Jahr zurückgefordert werden.

Modernisierung
Bauliche Maßnahmen, die der Modernisierung der Wohnung dienen, fallen nicht unter die Grenzen für Mieterhöhungen. 11% der Kosten dürfen dabei auf die Miete aufgeschlagen werden. Aus juristischer Sicht muss man diesen Maßnahmen zustimmen und erhält lediglich die Möglichkeit den Mietvertrag zu kündigen. Beispiele für Modernisierungen sind Aufzüge, Balkone und energetische Verbesserungen. Die Modernisierung muss 3 Monate vorher schriftlich angekündigt werden und man hat das Recht die Rechnungen einzusehen, um zu prüfen, ob tatsächlich maximal 11 Prozent auf die Miete aufgeschlagen wurden.

Kleinreparaturen
In den meisten Mietverträgen finden sich Regelungen dazu, wer für die Kosten kleinerer Reparaturen aufzukommen hat. Hierbei ist zu beachten, dass der Betrag pro einzelner Reparatur maximal ca. 100€ betragen darf und nicht mehr als ca. 200€ im Jahr. Zudem hat der/die Vermieter_in die vollen Kosten zu tragen, falls der Betrag überschritten wird. Sprich: Steht im Vertrag die Grenze von 75€ hat der/die Vermieter_in ab 76€ allein für die Kosten aufzukommen. Zudem beziehen sich diese Reparaturen nur auf Gegenstände, welche dem regelmäßigen Zugriff der Mieter_innen unterliegen.

Mängelbeseitigung
Ob feuchte Wände, undichte Fenster oder Heizungsausfälle, für die Beseitigung von Wohnungsmängeln ist der/die Vermieter_in zuständig. Als Mieter_in ist man allerdings verpflichtet auftretende Mängel dem/r Vermieter_in umgehend mitzuteilen. Tut man dies nicht verliert man seine Recht auf Schadensersatz, Mietminderung und muss am Ende noch für den Schaden zahlen. Daher sollte man dem/r Vermieter_in den Mangel schriftlich mitteilen und darauf hinweisen, dass wenn der Mangel nicht beseitigt wird man sich das Recht der Mietminderung vorbehält.

Mietminderung
Kümmert sich der/die Vermieter_in nicht um die Beseitigung von erheblichen Mängeln, obwohl man sie/ihn darüber informiert hat, hat man das Recht die Miete zu senken. Allerdings muss dies dem/r Vermieter_in mitgeteilt werden. Zudem muss beachtet werden, dass das Minderungsrecht verloren gehen kann, wenn man trotz Mangels die Miete einige Zeit weiter zahlt. Um zu ermessen, um wie viel die Miete gesenkt werden darf, sollte man sich vorher beraten lassen. Senkt man die Miete zu stark, könnte es zu einem Verzug bei der Mietzahlung kommen und im schlimmsten Fall einen Kündigungsgrund liefern.

Ersatzvornahme
Bleibt der/die Vermieter_in trotz Aufforderung zur Beseitigung der Mängel untätig, kann man, wenn die Behebung des Mangels mit relativ wenig Kosten verbunden ist, diese auch selbst veranlassen. Man beauftragt in diesem Fall selbst ein/e Handwerker_in und stellt die Kosten dem/der Vermieter_in dann in Rechnung. Hierfür muss der/die Vermieter_in jedoch vorher schriftlich mit Nennung einer Frist informiert werden, dass man diesen Weg gehen will.

Kündigung
Für Mieter_innen besteht eine allgemeine Kündigungsfrist von 3 Monaten. Die Frist für Vermieter_innen ist abhängig von der Wohndauer. Zudem muss dies/r anders als Mieter_innen ein berechtigtes Interesse an einer Kündigung haben.

Weitere Informationen

Zum weiterlesen empfiehlt sich:

Deutscher Mieterbund
Mieter helfen Mietern
Kurzes Mietrechts-ABC